공공임대주택 보유세 제도개선을 통한
서울시민의 주거안정 실현
보유세 감면을 통한
공공임대주택 사업 지속가능성 제고
서울주택도시공사(사장 김헌동, 이하 공사)는 1989년 서울시민의 주거난을 해결하기 위해 설립된 공기업으로, 서울시민의 주거생활 안정과 복지향상을 위하여 택지의 개발과 공급, 주택의 건설·개량·공급 및 관리 등 다양한 사업을 추진하고 있다. 공사는 2022년부터 시민의 주거 안정과 직결되는 공공임대주택 사업의 지속가능성을 제고하기 위하여 보유세 감면 제도개선을 추진해왔으며, 다양한 창구를 활용한 건의 및 기자설명회 등 공론화 활동을 병행하여 올해 종합부동산세법 및 동법 시행령 개정이라는 성과를 이뤘다.
글 고도영(서울주택도시공사 자산관리처 대리)
공공임대주택 보유세 제도개선 추진 배경 및 필요성
공공임대주택에 대한 과중한 보유세 부과로 사업 지속가능성 위협
공공임대주택은 정부 및 지자체의 역할을 대행해 보유·운영하는 공공의 주거복지 자산임에도 불구하고, 공사는 약 13만 호의 공공임대주택을 공급·운영하며 최근 2년간 연 700억 원 이상의 과중한 보유세를 납부해왔다. 2011년까지는 서울시 시세 감면 조례를 통하여 보유세를 면제받아 왔으나, 2012년 지방세특례제한법 개정 시행에 따라 보유세를 납부하기 시작했다. 임대료의 경우 공공주택 특별법 등에 따라 최초 임대료와 그 인상률이 제한되어 있는 반면에 보유세의 상승률은 매우 가팔랐다. 2012년 기준 공사 임대료 수입 대비 보유세 비율은 약 10%(93억 원) 정도였으나, 2021년 기준 임대료의 51%(697억 원)를 차지할 만큼 상승률이 높았다. 이는 보유세 강화 기조 하의 수차례 법령 개정과 공시가격의 상승이 주된 이유였다. 보유세는 수선유지비와 함께 공사 적자의 주원인이 되었고, 지속적으로 누적된 적자는 공사의 재정 기반을 약화시켰으며, 공공임대주택 사업의 지속적인 공급·운영에 걸림돌로 작용하게 되었다.
공공임대주택에 대한 과중한 보유세 부과의 부당성
보유세 부과의 목적은 ‘부동산의 가격안정’(종합부동산세법 제1조)이다. 시세보다 저렴한 임대료로 장기간 공급하는 공공임대주택 사업 또한 동일한 목적을 수행하고 있다. 이렇듯 ‘부동산 시장 안정화’라는 동일한 정책 목표를 지향하면서도, 공시가격 상승 등의 보유세 강화 정책이 공공임대주택 공급 확대 정책을 비효율적으로 기능하게 한다는 점에서 제도개선의 필요성은 분명했다. 또한, 공사는 국가 및 지자체의 역할을 대행함에 따라 공공임대주택을 대규모로 보유할 수밖에 없는데, 이에 과중한 보유세를 부과하는 것은 그 취지에 부합하지 않았다. 공공임대주택은 임대료의 제한과 장기간의 임대의무기간이라는 구조상 손실이 발생할 수밖에 없는 사업으로, 운영단계의 재정지원이 이뤄질 수 없다면 세제지원을 통한 비용의 감소가 필요했다.
표 1. SH공사 공공임대주택 운영 수지
단위: 억 원
* 감가상각 등 현금지출을 수반하지 않는 항목을 제외한 현금 수지 기준임.
보유세 제도개선을 위한 지속적인 노력
자체연구 진행 및 소관부처를 포함한 다양한 제도개선 창구 활용
공사는 2022년부터 공공임대주택 보유세 감면 제도개선을 추진해왔다. 제도개선 필요성의 설득력을 높이기 위하여 전문가 초빙을 통한 자문회의를 개최했으며, 공사 연구원을 통한 자체 연구도 진행했다. 해당 연구결과는 후속 건의 활동의 기반자료로 활용되었다. 제도개선 건의는 해당 법령 소관부처인 기획재정부에 한정하지 않았다. 관할 지자체인 서울특별시와 사업 소관부처인 국토교통부에 대한 협조 건의, 의원입법 발의를 위한 건의도 병행했다. 2022년 7월 22일 서울특별시와 국민의힘 당정협의회 시 전달한 건의사항은 유경준 국회의원을 통해 입법 발의로 이어졌고, 이는 2023년 1월 26일 기획재정부의 ‘부동산 세제 보완방안’ 발표 시 세제 보완 필요성의 근거로 활용되었다. 소관부처에 대한 적극적인 건의도 이어나갔다. 2023년 6월 8일, 기획재정부의 종합부동산세법 시행령 개정 초안에 대해 보완 건의를 진행했다. ‘부동산 세제 보완방안’의 취지를 전부 담지 못함이 그 이유였으며, 담당자와 유선 통화를 진행하는 등 적극적으로 문제를 제기했다. 그 결과, 2023년 7월 4일 공사의 건의사항이 반영된 ‘2023년 하반기 경제정책방향’이 발표되었다.
제도개선 필요성의 사회적 환기를 위한 공론화 활동 병행
단순 일방의 건의활동뿐 아니라 여론을 모으기 위한 공론화 활동도 병행했다. 공사는 2022년 12월 23일 공공임대주택의 보유세 면제를 건의하는 기자설명회를 개최했다. 보유세 급증에 따른 공사 손실 현황과 해외의 면제 사례, 공공임대주택의 공공성을 설명하여 제도개선 필요성을 공론화하기 위함이었다. 이는 보유세 제도개선 추진의 기폭제가 되었고 기획재정부의 화답이 있었다. 2023년 1월 5일 기획재정부 주관으로 공사 및 LH, HUG가 초청하여 종합부동산세 세제 관련 회의를 개최했고, 그 결과 2023년 1월 26일 공공주택사업자의 종합부동산세 세율 감소 등을 내용으로 한 ‘부동산 세제 보완방안’을 발표했다. 공사는 해당 발표에 대한 자체 보도자료를 게시하여 공론화 활동을 이어나갔다. 이때 게시된 보도자료는 ‘부동산 세제 보완방안’ 발표 관련 후속으로 종합부동산세법 개정 국회 회의 시 기획재정부 측의 근거로 활용되었다.
공공임대주택 보유세 면제 건의 기자설명회(2022년 12월 23일)
표 2. 보유세 부담 감소 효과
단위: 억 원
보유세 법령 개정을 통한 공공임대주택 지속가능성 제고
공사의 지속적인 제도개선 건의 및 공론화 활동 결과, 2023년 1월 26일 기획재정부의 ‘부동산 세제 보완방안’ 발표가 있었으며, 2023년 4월 18일 종합부동산세법이 개정 시행되었다. 공공주택사업자의 경우 기존 다주택에 적용되는 중과 누진세율(최대 5.0%)이 아니라 주택 수와 무관하게 기본 누진세율(최대 2.7%)을 적용하는 것이 주 내용이었다. 2023년 7월 4일에는 공사 건의사항을 반영한 ‘2023년 하반기 경제정책방향’ 발표가 있었으며, 2023년 7월 6일 관련 종합부동산세법 시행령 개정 입법예고, 9월 5일 개정 시행 등이 진행됐다. 기존 합산배제를 적용받지 못했던 공공임대주택 등의 부속토지에 대해 합산배제를 적용하는 것이 주 내용이었다. 종합부동산세법 및 동법 시행령 개정에 따라 공사는 2023년 기준 약 190억 원의 보유세를 절감할 수 있게 되었으며, 이는 공사 재무건전성뿐만 아니라, 공공임대주택 사업의 지속가능성을 크게 제고하였다. 또한, 해당 개정은 LH 및 지방도시공사 등 공공주택사업자에게 일반적으로 적용되는 사안으로, 타 지역으로의 확산 효과가 커 더욱더 의미가 있다. 공사는 앞으로도 서울시민의 주거생활 안정과 복지향상을 위하여 공공임대주택 보유세 감면 제도개선 활동을 이어 나갈 계획이다.
김헌동 서울주택도시공사 사장
“보유세 제도의 가장 중요한 목적은
부동산투기 억제임에도,
취약계층의 주거 안정을 목적으로 하는 주택공기업의 공공임대사업에
일반 다주택자와 똑같이 보유세를 부과하는 것은
불합리한 부분이 있습니다.
가장 큰 문제는 이 세금의 대부분을
SH공사의 실질적 주인이라 할 수 있는
‘1,000만 서울시민’이
부담하게 된다는 점입니다.
공공임대주택의 종합부동산세
부담을 줄여주는 정부의 결단을 환영합니다.
감면분 전액은 공공임대주택
유지보수 및 주거복지 서비스 향상에
지속 투입하여 서울시와 함께
‘주거약자와의 동행’을
계속해서 실천해나가겠습니다.”
