지방공기업 웹진

지방공기업의 공동주택 공급 개요

지방공기업은 특정 지역 또는 지방에서 운영되는 공공기업이다. 지방공기업은 지역 발전과 경제적 안정을 촉진하며, 공공 서비스를 제공하여 지역사회에 기여하는 중요한 역할을 하고 있다. 지방공기업의 주요 역할 중 하나는 공공주택을 공급하고 임대주택을 운영하는 것이다. 지방공기업은 일반적으로 주거약자를 대상으로 주거를 공급하여 시민의 주거안정과 주거복지를 실현하고 있다.

지방공기업의 주요 주택공급 방식은 공공 분양주택, 임대주택, 행복주택 등이 있으며 도시재생 및 재개발 프로젝트로도 공공주택을 공급하고 주거복지 인프라를 확대하고 있다. 지방공기업이 공공주택을 공급하는 방법은 설계와 시공을 분리해서 발주하거나 지방공기업과 민간 기업이 협력하여 진행하는 “민간참여 공모 사업” 등으로 발주하고 있다.

하지만 최근 몇 년 동안 공동주택 건설 현장의 부실공사, 품질문제가 사회적 문제로 대두되고 있다. 공동주택 품질 저하의 원인은 구조적 결함, 건축재료의 불량, 설계 및 시공 오류 등 여러 가지 문제가 복합적으로 작용하여 발생한다. 주요 하자 유형은 방수 및 수도 설비 결함, 전기 및 기계적 설비 결함, 외벽 및 내부 마감재 결함, 소음, 단열, 결로 등이 대표적이다.

하자의 지속적인 발생은 지방공기업에서 제공하는 공동주택의 불신 및 주요 민원의 요인이 되고 있다. 이러한 구조적 및 재료적 하자는 만족도 저하를 넘어 광주 화정 및 인천 검단과 같이 중대재해로까지 이어져 집중 분석 및 관리가 필수이다. 이와 같은 하자 및 사고의 발생을 줄이면서 고품질의 아파트가 공급될 수 있도록 시스템적인 노력이 지방공기업에서 절실하게 필요하다고 할 수 있다.

공동주택 안전·품질 이슈

지방공기업 및 LH공사 등에서 공동주택을 공급하면서 품질 이슈 및 하자가 지속적으로 발생하여 국민 주거안전을 위협하고 있다. 최근에 사회적으로 크게 문제가 되었던 이슈는 인천 검단 LH아파트 신축 현장에서 발생한 지하주차장 1층 지붕층 붕괴사고다. 2023년 7월 5일 국토교통부 건설사고조사위원회 사고조사 결과 아래와 같이 주요 원인을 규명하고 발표하였다.

• 설계·감리·시공 등 부실로 인한 전단보강근의 미설치
• 붕괴구간 콘크리트 강도부족 등 품질관리 미흡
• 공사과정에서 추가되는 하중을 적게 고려한 점

인천 검단 아파트 붕괴사고 이후 정부는 무량판 구조가 적용된 아파트에 대한 전수 조사를 진행하였으며 20여 개의 아파트에서 철근 누락이 발생했다고 발표하였다. 인천 검단으로 대표되는 유형의 공동주택 건설공사의 각종 안전 및 품질검사가 제대로 작동되지 않은 것이라 할 수 있다. 또한 인천 검단 아파트의 붕괴사고는 2022년에 발생했던 광주 화정 아이파크 붕괴사고에 이어 부실시공 사고가 잇따르면서 공동주택 안전과 품질 전반으로 불신이 확산되고 있다. 따라서 하자의 유형에 대한 면밀한 분석을 기반으로 근본 원인을 통제하는 사전예방적 관리와 효과적으로 대응하는 사후대응적 관리 등 단계적 접근이 필요하다.

공동주택 하자의 유형 및 원인

한국토지주택공사의 아파트에서 최근 5년 발생한 하자 건수는 25만여 건에 이르는 것으로 나타났다. 하자는 중대하자, 일반하자 등으로 분류한다. 건축물 및 배관 문제로 천정 및 벽체 누수같이 생활에 심각한 지장을 초래하는 하자를 중대하자라고 한다. 이를 제외한 창호 틈새 과다, 마루 들뜸, 싱크대 문짝 개폐 시 소음 등이 일반 하자로 분류될 수 있다. 공동주택의 하자는 하자보수보증 기간에 따라 설정된 하자공종으로 분류하기도 한다. 공종별 하자 분류체계는 <표 1>과 같으며, 대분류 공종은 9개 공종으로 요약할 수 있다¹⁾.

• 구조체공사 • 마감공사 • 단열공사
• 방수공사 • MEP공사 • 창호공사
• 가구공사 • 잡공사 • 조경, 토목공사

표 1. 하자 유형 분류
공종					하자보수 보증기간
대분류	중분류	소분류			하자보수 보증기간
마감공사	마감공사	• 미장공사 • 수장공사 • 도장공사	• 도배공사 • 타일공사 • 석공사	• 옥내가구공사 • 주방기구공사 • 가전제품	2년
MEP공사	옥외급수· 위생 관련 공사	• 공동구공사 • 옥외급수공사	• 옥외위생(정화조) 공사	• 저수조(물탱크)공사	3년
MEP공사	난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사	• 냉방설비공사 • 공기조화기기설비공사 • 닥트설비공사	• 배관설비공사 • 보온공사 • 온돌공사(세대매립배관 포함)	• 자동제어설비공사 • 열원기기설비공사	3년
MEP공사	급·배수 및 위생설비 공사	• 급수설비공사 • 특수설비공사	• 위생기구설비공사 • 온수공급설비공사	• 철 및 보온공사 • 배수·통기설비공사	3년
MEP공사	가스설비 공사	• 가스설비공사	• 가스저장시설공사		3년
마감공사	목공사	• 구조체 또는 바탕재공사	• 수장목공사		3년
창호공사	창호공사	• 창호유리공사 • 커튼월공사	• 창호철물공사	• 창문틀 및 문짝공사	3년
조경, 토목공사	조경공사	• 식재공사 • 조경포장공사 • 조형물공사	• 조경시설물공사 • 잔디심기공사	• 관수 및 배수공사 • 조경부대시설공사	3년
MEP공사	전기 및 전력설비 공사	• 배관·배선공사 • 피뢰침공사 • 동력설비공사 • 조명설비공사	• 수·배전공사 • 전기기공사 • 발전설비공사	• 승강기설비공사 • 인양기설비공사 • 수·변전설비공사	3년
MEP공사	신재생 에너지 설비공사	• 태양열설비공사 • 태양광설비공사	• 지열설비공사	• 풍력설비공사	3년
MEP공사	정보통신 공사	• 통신·신호설비공사 • TV공청설비공사	• 감시제어설비공사 • 가정자동화설비공사	• 정보통신설비공사	3년
MEP공사	지능형 홈네트워크 설비 공사	• 단지공용시스템공사	• 홈네트워크망공사	• 홈네트워크기기공사	3년
MEP공사	소방시설 공사	• 소화설비공사 • 방재설비공사	• 제연설비공사	• 자동화재탐지설비공사	3년
단열공사	단열공사	• 벽체, 천장 및 바닥의 단열공사			3년
잡공사	잡공사	• 옥내설비공사 (우편함, 무인택배시스템 등)	• 옥외설비공사 (담장, 울타리, 안내시설물 등)	• 금속공사	3년
조경, 토목공사	대지조성 공사	• 토공사 • 석축공사	• 배수공사 • 포장공사	• 옹벽공사(토목옹벽)	5년
구조체공사	철근 콘크리트 공사	• 일반철근콘크리트공사 • 특수콘크리트공사	• 건축옹벽공사 • 콘크리트공사	• 프리캐스트콘크리트공사	5년
구조체공사	철골공사	• 일반철골공사	• 철골부대공사	• 경량철골공사	5년
구조체공사	조적공사	• 일반벽돌공사 • 블록공사	• 점토벽돌공사	• 석공사(건물 외부 공사)	5년
방수공사	방수공사	• 방수공사			5년
기타	기타	• 기둥, 내력벽			10년
		• 보, 바닥			5년
		• 비내력벽			3년

또한 다음 <표 2>와 같이 하자를 발생유형에 따라 균열/손상, 탈락, 오시공, 미시공, 표면 불량, 누수 등 6가지로 분류할 수 있다.

표 2. 발생 유형 분류
하자 유형	개요
균열/손상	• 사용상의 문제, 환경적 요인에 의해 노후화되어 물리적으로 분리된 자재나 요소 • 건설 자재 및 요소에 발생한 균열	바닥 균열
탈락	• 해당 위치에 고정되지 않은 상태의 자재나 부위	외벽 타일 탈락
오시공	• 프로젝트 시방서나 설계를 만족하지 않거나 올바른 위치에 시공되지 않은 자재나 요소	현관 중문
미시공	• 프로젝트 시방서나 설계가 정확히 정리되었더라도 해당 공사 업무가 정확히 진행되지 않은 상태	단열재 미시공
표면불량	• 형태나 재질 등이 동일하지 않거나 평평하지 않은 경우	표면 박리
누수	• 습기, 투수, 침수, 결로 등에 의해 축축한 상태의 자재나 요소 • 배수불량 상태	천장 누수

* 사진: 한국패시브건축협회, 2022년 하자심사 분쟁조정 사례집

건설산업 안전/품질 문제 해결을 위한 Approaches

하자의 원인은 대표적으로 ① 설계상 하자, ② 시공상 하자, ③ 유지관리상 하자로 구분할 수 있다²⁾. 설계상 하자는 공동주택의 규모와 성능을 고려하지 않은 공법 및 재료 선정과 시공성 검토의 미흡과 같은 원인이 있다. 시공상 하자는 공법 및 시공 정밀성 미흡과 같은 부실시공과 자재관리 소홀 등의 원인이 있다. 유지관리상 하자는 관리조직, 관리제도, 수선계획, 전문성 부족 등의 원인이 있다.

따라서 설계, 엔지니어링, 시공, 유지관리 등으로 이어지는 일련의 과정에서 단계별 하자 저감 및 안전성 확보를 위한 스마트 건설안전/품질 관리 시스템 구축이 필요하다. 이러한 시스템은 분야 간의 견제와 균형을 통해 상호 합의를 지원하여 프로젝트 품질향상 그리고 안전성 확보를 가능하게 할 것이다.

이러한 프로세스 관점을 넘어 건설산업 안전/품질 생태계 조성을 위한 해결 방안으로는 조직, 기술, 제도 관점에서도 접근할 수 있다. 우선 조직 관점의 해결 방안으로는 관련 퍼실레테이터를 양성하고 베스트프랙티스 전수 시스템 마련이 요구된다. 건설산업은 프로젝트 베이스 인력 구성으로 숙련도 및 전문성 확보가 어려운 구조다. 이러한 한계점 극복을 위한 인력구조 시스템 개선이 필요하다.

기술 관점의 해결 방안으로는 안전성 확보 및 품질향상을 위하여 최적화된 기술 적용이 요구된다. 빠르게 발전하는 건설 관련 ICT 기술 중 필요한 목적에 맞게 취사선택하여 현장의 상황을 다각적으로 고려하여 전략적 추진 방안을 마련하여야 할 것이다.

마지막으로 제도 관점의 해결 방안으로 관련 제도 선진화가 필요하다. 건설산업 안전/품질 관련 새로운 규제의 필요성이 대두되어 법규 및 제도의 제·개정이 진행됨에 따라 관련 사항을 의무화하게 된다. 이때 새로운 법규 및 제도의 구조적 허점이 있을 수 있다. 이는 건설 생태계를 교란하여 또 다른 문제를 야기할 수 있다. 이에 산업구조, 경제성, 지속가능성 등에 대한 면밀한 검토를 진행하여 합리적 개정이 되어야 할 것이다.

안용한

한양대학교
건축학부 교수

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